Jiří Karásek

Metody vyhodnocení efektivnosti investic – nástroj racionálního rozhodování

Jsou to investoři, kdo rozhodují o budoucnosti rozšíření nebo naopak zatracení dnes nových technologií a systémů vytvářejících energetické úspory. Svými rozhodnutími o budoucí investici vytváříme prostor pro výzkum a vývoj v různých oblastech průmyslu ovlivňujících energickou náročnost budov. Investice do bydlení patří mezi největší investice v životě běžných lidí. Lidé zpravidla velmi dlouho a pečlivě zvažují typ bydlení a rozhodují o způsobu jeho financování. Součástí investic do bydlení jsou také energeticky úsporná opatření. Snažíme se jimi zlepšit technický stav budovy a zároveň snížit její energetickou náročnost v průběhu užívání. Metody vyhodnocení efektivnosti investic napomáhají k racionalizaci procesu rozhodování, umožňují vytvoření vzájemně zastupitelných variant řešení a jejich porovnávání. Metody slouží k nalezení optimální varianty a její následné realizaci.

Proč investovat do energeticky úsporných opatření?

Množící se údaje o změně klimatu, nárůstu koncentrací CO₂ a dalších skleníkových plynů v atmosféře, ale především pohled na účty za energie nás nutí přemýšlet nad současným stavem obytných budov. Zpravidla největší investicí v našem životě je pořízení bytu nebo rodinného domu, případně jejich modernizace či rekonstrukce. Dům - nemovitost je i zpravidla naším nejhodnotnějším majetkem. Během přechodu z veřejného vlastnictví k soukromému v období 90. let minulého století postupně získávali vlastníci větší zájem o zlepšování stavu svého majetku. Důsledkem většího zájmu soukromých majitelů je zlepšující se technických stav budov. Stav našich budov nás majitele nebo uživatele dnes zajímá nejen z hlediska technického, poruch staveb nebo potřeb jejich modernizací, ale i z hlediska ekonomického, především vzrůstajících nákladů provozu stavebního objektu. Správně provedená opatření mohou energetické náklady provozu stavby zásadním způsobem redukovat.

Energetický význam stávajících objektů a novostaveb

Snižování energetické náročnosti, a zároveň redukování emisí CO₂ stávajících bytových a rodinných domů, představuje oproti novostavbám významný potenciál, a to z důvodu nejen neúnosně vysoké energetické náročnosti provozu stávajících budov, ale i jejich vysokého počtu, který představuje okolo 96% (chápeme-li stávající objekty postavené do konce roku 2004). Podle posledního sčítání lidu domů a bytů v roce 2001 představoval počet stávajících bytů 3,7 milionu. V letech 2005 až 2008 bylo dokončeno 143 tisíc bytů odpovídajících tepelně-technické normě ČSN 73 05 40 platné od roku 2005 novelizované v roce 2007. [11]

Motivace k energeticky úsporným opatřením

Ceny všech druhů energie a závazky státu vůči Kjótskému protokolu představují v současnosti největší motivaci směrem k provádění energetických opatření. Ceny energií vytváří prostor pro výzkum a vyvíjení nových technologií v oblasti obnovitelných zdrojů energií (OZE) a zároveň vytváří větší prostor k užívání a zdokonalování stávajících, zatím méně užívaných technologií. Kjótský protokol motivuje především státy a znečišťovatele životního prostředí ke snižování energetické náročnosti a redukci emisí skleníkových plynů. Stát má eminentní zájem na dodržení závazku redukce skleníkových plynů především vzhledem k principům a strategii udržitelného rozvoje a možnostem získávání dalších finančních prostředků z obchodování s emisními povolenkami, využitých k dalšímu snížení energetické náročnosti budov.

Vývoj cen energie v České republice

Ke srovnání vývoje různých druhů energie používaných v České republice je vhodná metoda indexů. Indexy obecně zobrazují podíl sledovaného roku ku

roku srovnávacímu. V našem případě k roku 1995. Graf 1 ukazuje strmý nárůst spotřebitelských cen jednotlivých druhů energie od roku 1995 do 2006. Nejvíce došlo během sledovaného období k nárůstu cen zemního plynu, a to na 430%, dále následuje elektrická energie z 317% a tepelná energie z 268%. Nejnižšího nárůstu cen energie dosáhla tuhá paliva z 216% oproti cenové hladině roku 1995.  Vyjma tuhých paliv je narůst cen energií vyšší než nárůst nominálních mezd. To znamená, že energie zatěžují postupem času více a více naše peněženky. [1] [11]

 

 

Vyhodnocování investic do energeticky úsporných opatření

Z pohledu světa financí představují energeticky úsporná opatření staveb dlouhodobou relativně stabilní investici, závisející však na mnoha působících faktorech. Energeticky úsporná opatření chápeme jako druh investice, při které většinou nekalkulujeme s klasickými výnosy, náklady a výsledným ziskem, ale s rozdílem nákladů provozu před a po investici. Provedením opatření většinou nevzniká zisk, který bychom přímo zdaňovali, ale úspora nákladů.

Typy investic

Energetické opatření se zpravidla liší dobou životnosti a velikostí investice. Opatření může znamenat  opravu naprasklého potrubí, výměnu nevyhovujícího potrubí. Nebo výměnu celého otopného systému budovy. Podle velikosti se zpravidla dělí na:

• nízkonákladové,
• středněnákladové
• vysokonákladové.

Pro nízkonákladové energeticky úsporné opatření nemá význam zabývá se Cash flow, ale správnou funkcí systému. Nízkonákladová opatření typu oprav, mají často velmi vysoký efekt.

Vnější faktory ovlivňující návratnost investic

Návratnosti investic ovlivňuje celá řada faktorů, které se do standardních výpočtů návratnosti často nezahrnují. Dochází tak k výraznému posunu průběhu cash flow a ovlivnění výsledku. Provedením citlivostní analýzy bychom zjistili například obrovský dopad nárůstu cen energie na diskontovanou dobu návratnosti. Proto je důležité některé významné faktory uvést. Většina níže uvedených faktorů je závislá nebo souvisí s inflací, pro zjišťování hodnoty peněz v čase je tedy inflace velmi důležitou veličinou.

Faktor	Způsob vlivu na investice	Ovlivnění výsledku	Kalkulování
Nárůst cen energií	Jeden z nejvýznamnějších faktorů ovlivňující návratnost investice rozhoduje o tom, kdy a zda vůbec se naše investice do energeticky úsporných opatření navrátí. Je velice náročné jej odhadnout. Ve Spolkové republice Německo vychází při výpočtech návratnosti z 30letých ročních průměrů a doporučují užívat 6% nárůstu cen energie ročně.	Velmi vysoké	Složité
Nárůst cen provedených opatření	Následkem je navýšení pořizovací ceny investice, nebo její části v čase. Projevuje se zejména v cyklech obnovy provedených opatření, kdy některá z komponent nedosahuje životnosti celku.	Střední	Možné
Zlepšení technických vlastností výrobků	Vlivem výzkumu a zdokonalených technologií výrobců se zlepšují technické vlastnosti výrobků v čase, například součinitel tepelné vodivosti U.	V krátkodobém horizontu nízké	Velmi složité
Úrokové míry úvěrů	Významná veličina charakterizující dostupnost peněz na trhu, je velmi důležitá z hlediska anuitních metod. Je možné ji zakalkulovat, ale je ovlivňuje i ostatní faktory.	Významné	Možné
Diskontní sazba	srovnávací číslo udávané v procentech, užívané v metodě NPV - čisté současné hodnoty, k hodnocení efektivity investic. Určit by ji měl investor sám podle své schopnosti zhodnocovat prostředky, Při obdobné míře rizika. Rozdílná je u soukromé osoby, občana a jeho rodinného domku, u státní instituce, a rozdílná je u obchodní nebo výrobní firmy, kde se dá předpokládat, že bude výrazně vyšší.	Zásadní	Nutné
Státní podpora investice	Za státem daných podmínek lze žádat o státní podporu energeticky úsporných opatření. Státní podpora vychází ze strategie a obnovené strategie udržitelného rozvoje České republiky a ze závazků vůči Kjótskému protokolu. Má vliv na výrazné snížení doby návratnosti investice. [6]	Významné	Možné
Chování uživatele	Uživatel významným způsobem ovlivňuje realizaci a provozování investice, ovlivňuje skutečně dosažené cash flow a vytváří rozdíly mezi plánem a skutečností.	Velmi důležité	Nemožné

Tabulka 1: Vnější faktory ovlivňující hodnocení efektivnosti investice

Státní podpora

Názory na státní podporu v oblasti energeticky úsporných opatření a obnovitelných zdrojů energie se různí. Existují názory, že otázka životaschopnosti opatření, by měla vyplývat pouze z rovnováhy tržního prostředí, že jej státní podpora narušuje. Zároveň většina lidí se ale domnívá, že státní podpora může významným způsobem pomoci k nastartování trhu. Některé projekty, například zateplování panelových domů jsou toho dokladem. Důležitými parametry státní podpory jsou její výše a doba trvání. Jejich nesprávné nastavení může zapříčinit pokroucení trhu honbu za dotacemi, nebo naopak nezájem investorů. Státní dotace vzniklé obchodováním s emisními povolenkami jsou prvotní reálnou ekonomickou motivací domácností ke snižování hladiny skleníkových plynů. [13]

Cash flow

Zásadní a nejdůležitější zároveň nejkomplikovanější částí posuzování investice je sestavení reálného a korektního cash flow. Cash flow představuje bilanci příjmů a výdajů investičního projektu za dané období. Při rozhodování o volbě energeticky úsporných opatření se nacházíme v předrealizační fázi projektu. Nemáme rozpočet dodávající firmy, neexistuje smlouva o dílo a neznáme dokonce ani budoucího dodavatele. Můžeme ale využít základních informací z již realizovaných a publikovaných projektů. Zpravidla vhodným ukazatelem jsou ceny na m², m³ nebo jednotkové ceny, srovnatelného projektu. Při sestavení Cash flow můžeme použít schéma:

Příjmy

Příjmy z tržeb (rozdíl výdajů na energie před a po investici)

Příjmy z likvidace (po skončení doby dovozu)

Výdaje

Investiční výdaje

Výdaje na materiál (během provozu)

Osobní náklady (během provozu)

Ostatní nepřímé náklady

Cash flow = příjmy - výdaje

Tabulka 2: Přehledné schéma tvorby cash flow

Rozdíl příjmů a výdajů v každém období představuje Cash flow. Ve výdajové části je zažité používání výrazu osobní náklady nebo ostatní přímé náklady OPN. Za určitých podmínek nebo pro prvotní úvahy o realizovatelnosti investice můžeme říci, že Cash flow je konstantní. Získáme tak základní odhad návratnosti investice

Základní odhad návratnosti investice

K vytvoření základního obrazu o efektivitě variant energeticky úsporných opatření lze využít statických metod posuzování investic. Statické metody nepracují s faktorem času, předpokládají konstantní průběh cash flow. Jednou z nejpoužívanějších metod je metoda prosté návratnosti. Musíme nejprve pochopit, jaké jsou druhy energeticky úsporných opatření z pohledu investora.

Payback period (PP) – doba návratnosti

Doba návratnosti nebo také prostá doba návratnosti slouží k vytvoření základního porovnání, nechceme-li se zabývat otázkou složitého diskontování nebo vytváření komplikovaného cash flow. Investiční výdaje projektu musíme ale být schopni s určitou přesností odpovídající fázi projektu zjistit.

.....(1)

 

kde:

IN jsou investiční výdaje projektu,

CF je cash flow (peněžní tok).

Výhody                                                                           Nevýhody
Rychlost	Nepracuje s časovým faktorem
Jednoduchost	Nezahrnuje vnější faktory
Možnost vytvoření při nedostatku relevantních údajů	Nerespektuje vývoj a dynamiku cash flow

Vyhodnocení efektivnosti investic

Kromě doby návratnosti vznikly k hodnocení investic další metody, které sofistikovanějším způsobem pracují s faktorem času. Umožňují lépe postihnout vnější vlivy a lépe vidět do jeho průběhu v čase. Během procesu investování si musíme uvědomit cenu vlastního kapitálu a naši schopnost jej zhodnocovat. Následně získáme podklad v podobě diskontní sazby. Nemusíme se obávat komplikovaných vzorců níže uvedených. Existují nejen výpočetní nástroje na internetu, ale výpočet si můžete sami vytvořit například pomocí MS Excelu. [12]

Discounted payback period (DPP) – diskontovaná doba návratnosti

Oproti metodě prosté době návratnosti pracuje metoda diskontované doby návratnosti s diskontním faktorem. Vypočítáváme průběžně cash flow během životnosti projektu, které diskontujeme. [14]

kde:

CF_t je cash flow (peněžní tok) v období t,

r           je diskontní sazba,

t je  počet období,

IN jsou investiční výdaje projektu.

Výhody                                                                           Nevýhody
Respektuje vývoj a dynamiku cash flow	Složitost výpočtu cash flow během doby životnosti projektu
Názornost v podobě výsledku v letech	Určení diskontní sazby
Porovnatelnost s ostatními variantami	Nezachycuje některé vnější faktory

Net present value (NPV) – čistá současná hodnota

Metoda čisté současné hodnoty je jednou z nejvíce užívaných metod hodnocení efektivnosti investic. Vychází z výše uvedené diskontované doby návratnosti. Na rozdíl od ní se ale nerovná zůstatek nule. Vypočítává rozdíl mezi diskontovanými příjmy a kapitálovými výdaji. [3]

kde:

NPV Net present value,

CF_t je cash flow (peněžní tok) v období t,

r je diskontní sazba,

t je počet období,

IN jsou investiční výdaje projektu.

Výhody                                                                           Nevýhody
Respektuje vývoj a dynamiku cash flow	Složitost výpočtu cash flow během doby životnosti projektu
Výsledek zobrazuje v korunách	Určení diskontní sazby
Porovnatelnost s ostatními variantami za předpokladu obdobné délky životnosti	Nezachycuje některé vnější faktory

Internal rate of return (IRR) – vnitřní výnosové procento

Ve srovnání s NPV dosahujeme obdobných výsledků. Principielně vypočítává diskontní sazbu při, které je NPV rovno nule. Vzorec je poměrně komplikovaný, je tedy vhodné využít tabulkového procesoru. Výpočet probíhá iteračním způsobem. [15]

kde:

IRR Internal rate of return v procentech,

CF_t je cash flow (peněžní tok) v období t,

t je počet období,

IN jsou investiční výdaje projektu.

Výhody                                                                           Nevýhody
Respektuje vývoj a dynamiku cash flow	Složitost výpočtu cash flow během doby životnosti projektu
Není nutno určovat diskontní sazbu	Složitý výpočet
Porovnatelnost s ostatními variantami	Nezachycuje některé vnější faktory

Další způsoby investování- Energy performance contracting

Jako investoři se můžeme dostat do situace velmi špatného technického stavu stavby, kdy zároveň nedisponujeme dostatečnými prostředky k pořízení investice v podobě například nového kotle, pořízení kontaktního zateplovacího systému. Pokud jsme ale dostatečně bonitní, nabízí se nám nově rozvíjející se metoda EPC sloužící ke snížení pořizovacích nákladů investice. Vlastník budovy a obchodní firma podepíší dlouhodobou smlouvu o dodávce tepla.

Obchodní firma garantuje tepelně technické parametry budovy, garantuje ceny s ohledem na inflační doložku, a provede investici na své náklady. Majitel stavebního objektu se zavazuje k odběru dodávek tepla v určitém množství za určitou cenu. Majitele vůbec nezajímá cena pořízení investice, zajímá ho pouze jednotková cena za teplo. Riziko neúspěchu investice nese obchodní firma. Obchodní firma se stává majitelem investice. Uvedený systém, ale často naráží na smluvní a legislativní úskalí, které představuje především otázka ručení otázka vlastnictví investice.

Mýty

Někteří obchodní zástupci firem dodávající zejména nové technologie na trh spoléhají na nedostatek informací zákazníků. Dozvěděl jsem se například, že návratnost tepelného čerpadla jedné firmy je okolo 1,5 roku. Samozřejmě výsledek ale nebyl podložen žádným výpočtem. Pochybné obchodní praktiky a informace poškozují celý trh. Jak se bránit? Můžeme vzít tužku do ruky, opsat několik údajů z katalogů výrobků a ceníku, nastudovat pár nezbytných informací o provozu a využít výše uvedené metody. V katalozích uvedené informace vzhledem k celkové pořizovací ceně investice a nákladům na vytápění (nemluvě o jejich rozdílu) postačí k vyvrácení zavádějících informací.

Shrnutí

Metody hodnocení efektivnosti investic nabízí obecnější využití než jen při rozhodování o energeticky úsporném opatření. Vzhledem k jejich důležitosti a výši jsou právě metody hodnocení efektivnosti  velice vhodné pro odpověď na základní otázku volby varianty investice. Nesmíme zapomenout, že hledisko návratnosti a efektivnosti investice je velmi důležitým hlediskem projektu v rámci feasibility studie.

Efektivně provedená energeticky úsporná opatření mohou ušetřit nám a následujícím generacím mnoho budoucích problémů během příštích několika desítek let při řešení energetických otázek.

 

Tento článek vznikl jako součást výzkumného záměru „Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území“ - MSM 68407700006 na Fakultě stavební, ČVUT v Praze.

Odkazy

[1] STERN N.: Stern review: The Economics of Climate Change, -, 2006, 576s.

[2] TYWONIAK J.: Nízkoenergetické domy-principy a příklady, Grada, 2005, 200s., ISBN 802471101X.

[3] PROSTĚJOVSKÁ, Z., Finanční analýza projektu a úvěrování, 1. vyd. Praha: Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, 2007. 52 s. ISBN 80-87093-19-4.

[4] ČÁPOVÁ, D. - PROSTĚJOVSKÁ, Z., Developerské investice a jejich efektivnost
In: Rozvoj bydlení V. Praha: Česká společnost pro rozvoj bydlení, 2007, s. 153-160. ISBN 978-80-01-03998-4.

[5] Tepelná ochrana budov ČSN 730540-2v, Český normalizační institut, 2007, 44.

[6] Obnovená strategie udržitelného rozvoje Ćeské republiky, -, 2007, 54, -

 

[7] MACEK, D. Buildpass údržba a obnova budov:1. vyd. Praha: ČVUT v Praze, 2007. 101 s. ISBN 978-80-01-03909-0.

[8] MEDOWS, D. H. a kol.: The Limits to Growth,  1. vydání 1972, 205s., ISBN 0876639015

[9] Kolektiv autorů: Naše společná budoucnost, Academia Praha, 1991,

ISBN 80-85368-07-02.

[10] BERAN, V.: Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území, Vydavatelství ČVUT, 2005.

[11] www.czso.cz internetové stránky Českého statistické  úřadu.

[12] HROMADA, E. http://eko.fsv.cvut.cz/simul/ Program AIP-RS pro výpočet NPV, IRR atd., internetové stránky katedry ekonomiky a řízení ve stavebnictví.

[13] http://cs.wikipedia.org/wiki/Kjótský_protokol  informace a plné znění Kjótského protokolu.

[14] Vyhláška 213/2001 sb. ve znění pozdějších předpisů kterou se vydávají podrobnosti náležitostí energetického auditu.

[15] Zákon číslo 406/2000 sb.  ve znění pozdějších předpisů, o hospodaření s energií.

[15] JAGNOW, HORSCHLER, WOLFF, Die neue Energiesparverordnung 2002, Deutscher Wirtschaftdienst, Köln metoda LEG